Ремонт для владельца квартиры — это целая буря ощущений. С одной стороны, эйфория от покупки стройматериалов и предвкушение скорого комфорта, с другой — недовольные соседи и потенциальные проблемы с законом. Мы привыкли, как сознательные граждане, выполнять все предписанные законом обязанности, однако у нас есть и права, о которых знают далеко не все. Мы имеем право расторгнуть договор с подрядчиком и требовать компенсацию за плохой ремонт, использовать места общего пользования в подъезде для выгрузки материалов и мебели. Более того, можно вернуть 13% от стоимости отделки и учесть эти расходы для уменьшения налога при продаже квартиры. Обо всем этом — в нашей статье.

Заключение договора подряда или оказания услуг

База

гл. 37, 39 Гражданского кодекса РФ

Механизм

Нередко для ремонта приглашают рабочих. И как бы вы им не доверяли, а все же лучше заключить письменный договор и подробно указать в нем условия, стоимость и сроки работ. Такой договор исключает вероятность, что подрядчик может исчезнуть с деньгами, не сделав ремонта, испортить имущество, нанести материальный ущерб соседям, а то и затянуть ремонт (особенно если это ведет к увеличению стоимости работ). Не имея письменного документа, вы вообще не докажете, что у вас с подрядчиком имелись договоренности.

В зависимости от того, что планируется делать, можно заключить один из двух договоров:

  • договор подряда: если речь идет об остеклении лоджии или устройстве арки. В этом случае нам сдают реальный физический объект. В рамках этого договора можно свободно нанимать третьих лиц, в тексте это можно не указывать. С другой стороны, запрет привлекать субподрядчиков должен быть внятно прописан в отдельном пункте договора.
  • договор услуг: если речь идет о монтаже потолков, укладке пола, утеплении. Разрешение на субподрядчиков здесь зеркально договору подряда: нанимать третьих лиц нельзя, поэтому разрешение на их привлечение указывается отдельным пунктом.

Согласно действующему законодательству, любой из этих договоров можно заключить с физлицом, самозанятым, ИП или компанией. С кем бы вы не заключали договор, этот документ становится настоящей проверкой профессионализма и добросовестности работника. Поэтому не расстраивайтесь, если мастер или бригада отказались подписывать договор. Вполне возможно, вы таким образом себя обезопасили.

Соблюдение сроков ремонта

База

ст. 330, 708 Гражданского кодекса РФ

Механизм

При заключении любого из договоров обязательно указывайте сроки начала и окончания работ. Например, договор подряда без указания сроков считается недействительным, но для договора услуг сроки необязательны. Их желательно прописать, иначе укладка ламината может занять вдвое больше реально необходимого времени.

Целесообразно обсудить с рабочими этапы ремонта и прописать сроки их сдачи в договоре. Тогда при срыве сроков вы имеете основание требовать компенсацию. Это может быть штраф, неустойка и даже расходы на наем жилья, которые также следует указать в договоре. Помимо соблюдения ваших гражданских прав, такие пункты договора станут хорошим стимулом для исполнителя.

Оплата строго по смете

База

ст. 735 Гражданского кодекса РФ

Механизм

Независимо от типа договора, в нем для каждого вида работ или этапа ремонта следует прописать цену:

  • фиксированную — без учета стоимости материалов. В этом случае исполнитель обязан предоставить перечень работ и материалов (количества), входящих в указанную сумму;
  • открытую, где финальная стоимость зависит от особенностей помещения и согласованной сторонами доплаты за определенные работы. Здесь необходимо уточнить условия и порядок корректировки сумм.

В любом случае, на стадии составления договора следует исключить все «сюрпризы». Если стоимость работ или услуг зафиксирована, а об ее увеличении и его причинах вас не известили заранее, вы имеете право не платить сверх того, что указано в договоре. Помните: даже суд не может принудить вас платить за то, что не предусмотрено и не согласовано.

Контроль над ходом работ

База

ст. 715 Гражданского кодекса РФ

Механизм

Этот пункт связан с упомянутой выше стоимостью работ или услуг, которая предусмотрена в договоре. Как заказчик, вы можете в любой момент проверить ход ремонта. В свою очередь, рабочие не могут вам в этом воспрепятствовать. Как минимум, вы избежите неприятной ситуации, когда ремонт сдан, договор фактически выполнен, а в отремонтированной и чистой квартире обнаруживаются серьезные «косяки» бригады.

Контролировать можно не только качество работы, но и сроки ремонта. Таким образом, если вы понимаете, что ремонт задерживается или выполняется некачественно, можно дать бригаде время ускорить темп или исправить проблемы, а затем расторгнуть договор. В последнем случае исполнитель обязан возместить убытки заказчика.

Право заказчика на контроль над ходом ремонта действует по умолчанию, поэтому его можно не прописывать в договоре. С другой стороны, помните, что и контроль не должен быть чрезмерным, чтобы не мешать мастерам.

Отказ от услуг бригады в любое время

База

ст. 731, 782 Гражданского кодекса РФ

Механизм

Если договор составляет исполнитель, он может указать, что заказчик не имеет права отказываться от услуг или работ исполнителя под угрозой штрафа или неустойки. Однако на самом деле закон на стороне заказчика. Даже если вы просто передумали и хотите расторгнуть договор, вы имеете полное на это право. Это тем более верно, если вас не устраивает качество или стоимость работ или услуг.

Правда, если работы уже начаты или услуги частично предоставлены, вы обязаны их оплатить, — но только реально выполненную часть. Именно поэтому перед началом работ наряду с договором рекомендуется составить полную смету ремонта с указанием стоимости этапов, материалов и видов работ.

Отказ платить за плохой ремонт, требование устранить недостатки

База

  • Закон о защите прав потребителей, ст. 29, ст. 30;
  • ст. 723 Гражданского кодекса РФ

Механизм

Заказчик имеет право не платить за некачественную работу, либо потребовать бесплатной переделки или исправлений. В последнем случае заказчик может потребовать:

  • исправить недостатки в разумные сроки;
  • снизить цену (если работы еще не оплачены);
  • потребовать возместить расходы на переделку. Такое условие необходимо заранее указать в договоре.

Что касается полного отказа от оплаты работ, здесь суды не сходятся во мнениях. Так, если очевидно, что рабочие даже не пытались выровнять стены, закрыть трещины и пустоты, сделать качественную гидроизоляцию, то, разумеется, это является основанием для полного отказа от оплаты работ или услуг. Однако бывает и так, что само помещение объективно трудно ремонтировать (например, неровные стены и полы в старых домах). Здесь требуется выяснить, можно ли недостатки исправить. Если да, и при наличии выделенного дополнительного времени на переделку недостатки будут устранены, тогда заказчик обязан оплатить работы или услуги.

На случай подобной ситуации помните об акте сдачи-приемки работ и услуг. Если качество вас не устраивает, это необходимо отразить в акте, который послужит основанием для снижения цены или полного отказа от оплаты. Правда, и здесь нет общей судебной практики. Одни судьи запрещают снижать цену или отказываться платить за формально принятую работу. Другие признают, что даже подписанный акт сдачи-приемки оставляет за заказчиком право требовать переделки или снижения стоимости.

Ремонт без разрешений и согласований

База

  • гл. 4 Жилищного кодекса РФ;
  • судебная практика Верховного Суда РФ (19.03.2014)

Механизм

В многоквартирном доме есть виды ремонтных работ, которые требуют разрешения и узаконивания, а есть такие, которые вы имеете право делать без специальных согласований. Логично, что к первым относятся глобальная перепланировка жилого помещения или мест общего пользования. И если на перепланировку следует получить разрешение от органов власти, то, например, увеличение балкона надо также согласовать с соседями.

К счастью, такие ограничения почти не касаются простого ремонта. Натяжные потолки или замена сантехники, заделывание дверного проема — все это можно делать без согласования. С другой стороны, иногда требуется заменить оборудование в квартире, и вот здесь следует быть внимательным. Так, замена газовой плиты на электрическую — это переустройство, требующее разрешения, тогда как установка новой газовой плиты взамен старой — это обычный частный ремонт. Перенос батареи центрального отопления — это переустройство, зато установка новой на том же месте не возбраняется.

Иногда перепланировку можно узаконить постфактум, но для этого она не должна нарушать законодательство и ухудшать условия жизни соседям. Поэтому, если вы перенесли кухню так, что она располагается над чьей-то жилой комнатой, надзорный орган потребует вернуть ее «на место».

Право стучать и сверлить вечером и по выходным

База

  • Федеральный Закон № 52-ФЗ от 30.03.1999;
  • СанПиН 2.1.2.2645-10;
  • закон Оренбургской области от 06.03.2014 N 2170/620-V-ОЗ (действует также на территории города Оренбурга)

Механизм

Безусловно, шум во время ремонта сильно мешает, но если вы не нарушаете федеральный и региональный «законы о тишине», то соседям придется терпеть. Между прочим, необходимость соблюдать нормы шума и тишины также можно указать в договоре и учесть при постановке сроков сдачи работ или услуг.

В Оренбурге и Оренбургской области действуют следующие нормы:

  • можно шуметь (слушать громкую музыку, отмечать праздники, пускать фейерверки) в будни с 7 утра до 11 вечера, в выходные — с 9 утра и до 11 вечера.
  • тихий час, когда отдыхают дети и старики, — это период с 13 до 15 часов.
  • делать ремонт и сверлить можно не только в будни, но также в субботу и даже в праздничный (нерабочий) день, если за ним следует выходной.
  • в воскресенье или в праздничный день, за которым следует обычный рабочий день, ремонт запрещен.
  • время для ремонтных работ установлено с 9 утра до 9 вечера в те дни, когда они разрешены.

Поэтому, к примеру, ваша бригада не имеет права начинать сверлить в 8 утра ни в понедельник, ни в субботу.

Кроме того, закон о тишине в городе Оренбурге и Оренбургской области обязывает соблюдать тишину также в местах общего пользования: лифтах, тамбурах, лестничных площадках и дворах в установленное законом время. Здесь уже вы как заказчик обязаны проследить, чтобы стройматериалы и мебель доставлялись строго с 9 утра до 9 вечера.

Размещение стройматериалов и мебели на общей площадке

База

  • ст. 290 Гражданского кодекса РФ;
  • ст. 36 Жилищного кодекса РФ

Механизм

Собственникам квартир стоит помнить, что они владеют не только жилплощадью, но и долей в общем имуществе многоквартирного дома. На практике это означает, что вы владеете частью лестничного пролета, тамбура, лифта и двора и можете пользоваться ими наравне с остальными жильцами. Таким образом, вопреки недовольству соседей, закон разрешает вам подвозить к дому стройматериалы и мебель, поднимать их на общем лифте, выгружать на лестничной площадке. Конечно, все это не должно загромождать и загораживать проход соседям, но в остальном с точки зрения закона это — временные неудобства. Никто не может вам запретить делать ремонт, особенно если вы въезжаете в квартиру. Возраст соседей в данном случае также не играет роли: ни дети, ни престарелые и инвалиды не могут запретить вам делать ремонт в вашей квартире. Хотя за чистотой все же лучше следить и самостоятельно выносить строительные отходы на улицу.

Бесплатная помощь от управляющей компании

База

ст. 158, 161, 162 Жилищного кодекса РФ

Механизм

Продолжая тему прав собственников жилья: все они обязательно платят управляющей компании за содержание общего имущества. Более того, если неисправное имущество находится внутри квартиры, то управляющая компания обязана произвести бесплатный ремонт. Например, если ход ремонта выявил аварийное состояние стояка в ванной, то эти работы осуществляет управляющая компания за свой счет. Если изъяны выявлены в новостройке, их обязан устранять застройщик. Таким образом, владельцу квартиры не следует ремонтировать за свой счет стояки, перекрытия и вентили. Если управляющая компания отказывается выполнять возложенные на нее законом обязанности, — на вашей стороне Закон о защите прав потребителей.

Налоговый вычет за отделку

База

с. 220 Налогового кодекса РФ

Механизм

Если ремонт осуществляется в новостройке, а квартира продавалась без отделки, закон позволяет вернуть 13% стоимости ремонта, с учетом материалов. Однако для этого в договоре должно быть прямо указано, что производилась «отделка», а не «ремонт». Вы как заказчик должны будете предъявить в налоговую службу все договоры и чеки на материалы.

Также учтите, что вычет дается из расчета 2 млн рублей на одного человека, но если квартира куплена супружеской парой, тогда для расчета берут уже 4 млн рублей. Если сделать в квартире хороший ремонт, то можно рассчитывать на возврат НДФЛ со всей суммы расходов. В сумму вычета можно включить установку дверей и кухни, укладку плитки и ламината.

Но даже если вы ремонтируете квартиру самостоятельно, все равно можно предъявить чеки на строительные материалы. Уведомление о праве на вычет можно получить еще до истечения налогового периода, тогда ваш работодатель (если вы наемный работник) обязан будет вернуть налог без декларации. Это выгодно, если вы планируете покупать новую мебель: полученные деньги могут частично или полностью покрыть эти затраты.

Уменьшение расходов при продаже квартиры на стоимость отделки

База

ст. 220 п. 3 пп. 5 Налогового кодекса РФ

Механизм

Данное правило применимо только к новостройкам с договором долевого участия, когда ремонт непосредственно связан с приобретением жилья без отделки. Дело в том, что минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ зависит от способа и года приобретения и составляет 3-5 лет. При досрочной продаже из общей суммы налога вычитают расходы на покупку — но не на ремонт. Если вы решили продать квартиру раньше срока, а ремонт уже успели сделать, то НДФЛ будет довольно крупным. Однако когда речь идет о новостройке, стоимость отделки можно вычесть из дохода от продажи недвижимости.

Обратите внимание, что если квартира в новостройке имела отделку, а вы просто захотели ее улучшить, то претендовать на уменьшение налога не приходится. И даже если вы купили квартиру в доме в аварийном состоянии и реально не могли жить без ремонта, а продаете до истечения минимального срока, это все равно не уменьшит налог. Указанная норма распространяется только на первичное жилье по договору долевого участия.